店舗の解体工事

経営をされている方で、自分の店舗を構える方は多いのではないでしょうか。
時にはその店舗を移転したり、諸事情により閉鎖したりする場合も出てくるでしょう。
その際には、今まで利用していたテナントは管理者に返却しなければいけませんよね。
今回は、返却する時にしなければならない店舗の解体工事についてご説明いたします。

店舗の解体工事の仕上げ方を確認しておこう

賃貸してしていた事務所やテナントを返却する時、事前に把握しておかなければならないことがあります。
それは、テナント管理者や物件オーナーが、賃貸者に返却の際にテナントをどのような状態で返して欲しいかという事です。
ここを確認せずに勝手に解体工事を行って、管理者の指定と全く違う形で返却してしまうと、トラブルの元になりますので注意しましょう。

店舗解体工事の仕上げ方は主に3つある

店舗を解体工事をする際の仕上げ方には主に3つあります。
テナントを借りてお店を経営されている方は、用語を混同させてしまわないように気をつけてくださいね。

店舗内装解体工事

店舗内装解体工事とは、店舗や事務所などの内装部分の解体作業と撤去作業のことをいい、原状回復工事の一部分にあたります。
店舗内装解体工事は、内装全体を解体・撤去することだけに限らず、例えば間仕切りやカウンターなどの内部造作の一部分のみを解体・撤去することも指します。
例えば、管理者が厨房機器のみを解体・撤去して返却するようにという条件を出しているならば、それに従って返却日までに仕上げないといけません。

スケルトン工事

スケルトン工事とは、建物の構造体以外の内装を全て解体し、壁・天井・床・配管・排気設備などを自分たちが入居した時の状態に戻すことを言います。

手順としては、まず内装解体工事で入居者が設置したものを解体・撤去し、構造体のみを残し、最後に廃棄物を専門業者に依頼して廃棄物処理をしてもらいます。
このスケルトン工事で返却してもらう狙いは、返却時に痛みのひどい柱などがないかを確認し、ある場合は新しいものに変えて耐震性などの強度をアップさせることです。

最終的に管理者に店舗を返却する時は、コンクリート打ちっぱなし状態で返却することになります。

原状回復工事

原状回復工事は、店舗やオフィスの退去時に入居前の状態に戻すことを言います。
つまり、テナントを借りた時の状態になるまでに修繕するという事です。

原状回復工事の手順は以下のようになります。
まず、賃貸者が独自に設置した設備を解体・撤去します。
この時、電気・水道・ガス・空調などの設備の撤去も必要になります。
次に、現地調査を行って、管理者と原状回復の内容を打ち合わせします。
この内容は、どの範囲までを解体するのか、どうやって修繕工事を行うのか、廃棄物処理はどこにお願いするのか、などといった事です。

原状回復工事は、先ほど説明しましたスケルトン工事とほぼ同義ですが、違いはスケルトン渡しの場合は、壁や天井のボードなどの内装材まで撤去することを示すのが多くあります。
基本的には、管理者の指示通りの状態に戻すのが大前提ですので、きちんと話し合って行き違いのないようにしましょう。

テナント終了時は原状回復での返却義務が多い

以上3つの解体工事方法をご説明しましたが、テナント管理者が賃貸者に義務付ける返却状態は3つ目の「原状回復」が多いと言えます。
つまり、テナントを借りた時に構造体がむき出し状態であったならば、その状態で返却しますし、管理者が一部分のみの解体を指示するならその部分だけを内装解体工事します。

返却期日や廃棄物には注意

店舗を返却する時、契約上の返却日が指定されます。

この時、出来るだけゆとりを持って解体工事を行えるように計画しましょう。
ギリギリで工事を行うと、無理な突貫工事になり粗雑な仕上がりになってしまう可能性もあります。
こうなるとトラブル発生の可能性が高くなります。

また、返却日ギリギリに完工できる工事スケジュールだとしても、実際に解体工事を開始した時に予期せぬトラブルが発生する可能性もあります。
その場合、工事をストップせざるを得なくなり、返却期日が過ぎてしまうかもしれません。
そうなれば余計に管理者に迷惑をかけてしまいます。

お店を経営される方は、ギリギリまで営業されたいと希望される方も多いかもしれませんが、余裕を持ってスケジュールを立てるようにしてください。

廃棄物処理については、店舗解体工事だけでなく解体工事を行う際に非常に重要になってきます。
受注目的で安い見積りを出して、こっそり不法投棄をするような悪質な業者を選ぶようなことだけは決してしないようにしましょう。

廃棄物を分別して資源リサイクルまできっちり管理し、どのように処理されたのかをマニフェストに記し、そのマニフェストを依頼主にきちんと発行してくれるような優良な業者を選ぶことが大切です。
不法投棄をされた場合、その事実を全く知らない依頼主に責任が問われる恐れも出てきます。
不要な被害に遭わないように業者を慎重に選びましょう。

内装解体・原状回復にかかる店舗解体工事費用・坪単価

店舗解体工事費用・坪単価

では、義務の多い内装解体工事からの原状回復までにかかる店舗解体工事費用を坪単価別にご紹介いたします。
日本全国の平均の金額になりますので、店舗のある地域などによって前後する場合もあります。
あくまでも参考程度になりますが、だいたいの目安として頭に入れておくと良いと思います。

店舗・坪単価別の解体工事の相場

店舗・坪単価別の解体工事の相場の目安は下記の通りです。

10坪未満:3.8万円/坪
10坪台:3.2万円/坪
20坪台:2.9万円/坪
30坪台:2.8万円/坪
40坪台:6.8万円/坪
50坪台:1.4万円/坪
60坪台:1.6万円/坪
70坪以上:3.2万円/坪

解体工事の費用を抑えられる店舗・高くなる店舗

上記で解体工事費用の坪単価別の相場をご紹介しましたが、店舗によっては解体工事費用がもっと抑えられる店舗、むしろもっと費用が高くなってしまう店舗もあります。

例えば、巨大な冷蔵庫やコンロといった厨房設備の多い飲食店だと少し割高になります。
対して物販店やエステサロンのように機材の撤去がほとんどで、複雑な造作物のない店舗だと飲食店よりも少しだけ安く解体工事を行うことが可能です。

また、解体工事現場によっても費用が前後します。
例えば、解体の際に発生する廃棄物や資材を積み込むトラックを止めるスペースがなかったり、上階にもかかわらずエレベーターがなかったりするような現場だと、作業員を通常よりも増やさなければならなくなります。
そのため、通常よりも手間賃が倍になり高くなってしまう事もあります。

店舗の解体工事の費用を安く抑えるためのコツ

店舗を返却する際に行う解体工事ですが、テナントを借りる際の賃貸契約書で管理者から、解体工事業者を指定されることが多いと言えます。

この場合、業者と管理者との間で取り決めた手数料が上乗せしてあったり、解体業者がさらに下請業者に発注して中間マージンを支払う羽目になったりして、見積り金額が高くなっている傾向があります。

「契約書で約束を交わしたので高いのも致し方ない」とその見積りを受け入れてしまう方が多いでしょう。
ですが、実はこういう場合も交渉することは可能なのです。
交渉する際は、まず業者に相見積もりの了承を得ましょう。
そして、インターネットやタウンページなどを利用して複数の内装解体工事業者に見積りを依頼します。
この時、闇雲に依頼せず、賃貸契約書や入居時に提供された内装工事図面、管理者側で保管している原状回復仕様書、館内規則などを準備した上で依頼します。
複数業者から見積りを頂いたら、管理者が指定する業者の見積り内容と比較し、不必要な工事項目や単価・工数の違い、資産化項目などで減額交渉を行います。
ただ単に、こちらの業者の方が安いなどといった値切り交渉ではなく、他の業者からの代替案を比較して適切な工事を行うの交渉です。

手数料などで高くなってしまう分、少しでも金額を減らすためには相見積もりなどで目に見える比較対象を示すことで説得力も出ます。
ちょっとしたコツで工事費用を少しでも安く抑えましょう。

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店舗の解体工事の仕上げは管理会社の方針で

これから店舗解体工事を計画する方だけでなく、現在店舗をお持ちで解体工事計画はまだない方も、店舗解体工事についてはあらかじめ把握しておくことが大切です。

住宅用賃貸物件を借りる場合と違い、ビジネス目的で店舗を借りる場合は全て自己責任になります。
そのため、入居時に返却する際の状態はどうすれば良いのかといったことを管理者に確認しておくことや、退去時に相見積もりを取るために契約時の書類を大切に保管しておくことが必要になります。
いつ店舗を閉めて管理者に返却する事になるか分かりません。

経営者にとって、店を閉めるのは避けたい事ですが、実際にお店を閉めることになった場合を前もって考えておけば、いざという時に冷静に対処出来ます。
今、何も把握できていないという方は、少しずつでも準備をしてその時に備えるようにしましょう。

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