解体と抵当権

自分の所有する建物を解体する際、気を付けなければならない事があります。
それは、土地に抵当権が付いている場合です。
所有する建物を解体する施主の方々は、間違っても抵当権を無視して、勝手に解体工事を進めないように気を付けて下さい。

まず、皆さんは抵当権はご存知でしょうか?
抵当権は放っておくと、後々大変な事になる恐れがあります。

今のうちに抵当権について知っておく事で、トラブル回避に繋げましょう。

抵当権付き建物を勝手に解体するとトラブルになる

抵当権付きの建物を解体する時は、必ず抵当権者の承諾が必要になります。
先述したように、勝手に解体すると後々トラブルに発展してしまう可能性がありますので、慎重に解体計画を進めるようにしましょう。

抵当権って何?

そもそも、抵当権とは何かはご存知ですか?

これは住宅ローンなどでお金を借りた時、家と土地をその借金の担保として確保しておくためのものです。

つまり、住宅ローンでお金を借りた人が借金を返済しなかった場合、抵当権者はその権利を実行する事が出来ます。
権利を実行とは、住宅ローンを借りていた借主の家や土地を競売にかける事で、ここで買い手が見つかったら、その買い手から支払いを受けてお金を受け取る事です。
以上が、抵当権の仕組みとなっています。

もし勝手に解体すると民事訴訟に発展する恐れがある

先ほどから再三お伝えしていますが、抵当権者に無断で勝手に建物を解体しないようにしましょう。
ここでも抵当権付きの建物を壊してしまうと、抵当権者の権利を奪うことになり、後々損害賠償請求をされる恐れがあります。
まず、抵当権付きの建物なのかどうかは、きちんと確認を取るようにしましょう。

抵当権設定のある建物の解体は承諾が必要

抵当権設定のある建物の解体は承諾が必要

抵当権付きの建物を解体する時は、まずは抵当権者に同意書を書いもらう必要があります。
銀行などの金融機関が抵当権者の場合なら、比較的スムーズに同意書を発行してもらえます。

まずは、抵当権者が誰かを確認しましょう。

抵当権者が誰なのかは、最寄りの法務局へ行って、解体する建物の地番を明記して登記事項証明書を発行してもらえばすぐに確認できます。
一般の方でも法務局までの交通費と数千円程度の手数料、簡単な手続きで済むので、ぜひ挑戦してみてくださいね。

解体の承諾を得るには借金完済が大前提

抵当権者に、建物の解体の同意を得るにはどうしたら良いのか。
まずは、建物を担保として借りていたお金の返済が完了しているのか、つまり借金完済していることが大前提になります。
借金を完済していたら、抵当権者からの同意書を取得する事で、解体工事が出来るようになります。

もし完済しておらず残債がある場合は、抵当権を他に所有する不動産に付け替えてもらうか、無担保で借入が出来るように抵当権者に承諾を得なければなりません。

以前の借金を綺麗に完済してから解体工事に取りかかれるのが、最もスムーズに安心して計画を進められます。
ただし、残債があっても、工事計画を進める方法がある事は覚えておくと良いでしょう。

解体前には抵当権抹消をしよう

抵当権者から解体工事の同意書をもらった後は、その建物と土地を管轄する法務局にて抵当権抹消登記申請の手続きを行います。

この時、抵当権者の同意をもらえれば、建物解体後の滅失登記をするだけで、不動産登記法上は抵当権の抹消登記は不要であるとされています。
しかし、司法書士によっては、一応申請をした方が良いとアドバイスされる方もいるようです。

後々のトラブル回避のためにも、抵当権抹消登記申請をして、不安要素を解消しておく事をお勧めします。
申請には期限はありませんが、抵当権者から同意書を受け取ったら、出来るだけ早めに手続きを終えてしまいましょう。

法務局に提出する書類は、下記の通りです。

  • 抵当権抹消登記申請書
  • 登記にかかる登記免許税
  • 登記原因証明情報
  • 登記済証
  • 会社法人番号と代理権限証明情報

以上です。
申請書と登記免許税以外のものは、抵当権者から預かってくるものになります。

抵当権抹消登記申請は自分達でもできる申請ですが、心配な場合は司法書士などに相談しながら進めていくと安心して進められると思います。

ただ、今ではインターネットなどでも申請方法を調べられるので、少しでも節約されたい方は自分達で調べながら申請を行ってみても良いと思います。
書類の不備などであれば、法務局の職員の方に聞けば、丁寧に教えてもらえます。

解体後の滅失登記にも抵当権者の承諾が必須

建物解体後、施主は1か月以内に滅失登記をしなければいけません。
この時も抵当権者の同意書と合わせて、滅失登記を行う必要があります。
滅失登記は義務ですので、1か月内に登記をするのを忘れていると、10万円以下の過料を支払わなければならない恐れもありますので気をつけて下さい。

抵当権付きの建物を解体した場合は、同意書を添付して建物滅失届を管轄の法務局に提出すれば、建物滅失登記申請は完了します。
滅失登記には、登記申請書、解体業者の建物取毀証明書、解体業者の印鑑証明書、会社の資格証明書と抵当権者の同意書が必要になります。
これも抵当権抹消と同様、自分で申請する事も出来ますが、心配な方は家屋調査士に依頼して代行してもらう事も可能ですので、検討してみると良いでしょう。

滅失登記に関しては、下記を参考にしてください。
⇒「建物解体後の滅失登記の必要書類・費用・注意点を解説

抵当権の有無を確認して解体工事の計画をしよう

抵当権の有無の確認や、その後の抵当権抹消登記申請や滅失登記申請は、対象の建物の地番さえ分かれば、法務局ですぐ確認・申請する事が出来ます。
まずは抵当権の有無を確認し、もし抵当権付きの建物だった場合は抵当権者から同意書をもらえるかどうかも調べてみるようにしましょう。

抵当権と聞くと小難しいように聞こえるかもしれませんが、落ち着いて手順を踏めば確実に解決出来る事です。
抵当権付きだと分かっているのにも関わらず、放置して自分勝手に解体工事を進める事だけは、決してしないように気を付けましょう。

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